Bygglovsbefriade byggnader är bland det mest googlade inom hus och hem – och ett område där missförstånd blir dyra. Reglerna skiljer tydligt på friggebodar och attefallshus, och den som blandar ihop dem riskerar både byggsanktionsavgift och krav på rivning.
Gemensamt för båda är att de är komplement till ett befintligt en- eller tvåbostadshus. På en obebyggd tomt finns ingen friggebodsrätt – rättigheterna hänger på att det redan finns ett bostadshus, och de gäller den som äger småhus, inte flerbostadshus.
Vad gäller för friggebod?
En friggebod är en eller flera fristående komplementbyggnader på sammanlagt högst 15 kvadratmeter byggnadsarea, med en taknockshöjd på högst 3 meter. Den ska placeras i omedelbar närhet av bostadshuset och minst 4,5 meter från tomtgräns – närmare gränsen kräver berörda grannars medgivande. Ingen ansökan och ingen anmälan behövs, och boden får användas som förråd, växthus, gäststuga eller liknande.
Vad gäller för attefallshus?
Ett attefallshus får ha upp till 30 kvadratmeter byggnadsarea och 4 meters taknockshöjd, och får till skillnad från friggeboden inredas som en självständig bostad, ett så kallat komplementbostadshus. Attefallshuset kräver ingen bygglovsansökan men väl en anmälan till byggnadsnämnden – och du får inte börja bygga förrän du fått ett startbesked. Att sätta spaden i marken före startbeskedet kan ge byggsanktionsavgift även om bygget i sig är tillåtet.
- Friggebod: max 15 kvm, nockhöjd 3 m, ingen anmälan
- Attefallshus: max 30 kvm, nockhöjd 4 m, anmälan och startbesked krävs
- Båda: minst 4,5 m till tomtgräns utan grannmedgivande
- Attefallstillbyggnad på huvudbyggnaden: max 15 kvm bruttoarea, anmälan krävs
- Slutbesked krävs innan ett attefallshus tas i bruk
När gäller inte de bygglovsbefriade rättigheterna?
Undantagen är viktiga. Kommunen kan i detaljplan ha bestämt att attefallsreglerna inte gäller i ett visst område, och inom eller i anslutning till flygplatser och övnings- eller skjutfält gäller särskilda begränsningar. För byggnader nära järnväg och allmän väg finns egna avståndsregler, och i värdefulla kulturmiljöer kan rättigheterna vara inskränkta. Strandskyddet gäller dessutom alltid parallellt – en friggebod inom strandskyddat område kan kräva strandskyddsdispens trots att den inte kräver bygglov.
Vad händer om man bygger fel?
Byggnadsnämnden kan ta ut byggsanktionsavgift och förelägga om rättelse – i värsta fall rivning. Går byggnaden över gränsvärdena med ens någon kvadratmeter är den inte längre en friggebod eller ett attefallshus utan en vanlig byggnad som kräver bygglov. Mät därför byggnadsarean enligt måtten i kommunens anvisningar, och spara grannens medgivande skriftligt om ni avtalat om placering närmare gränsen än 4,5 meter.
Hur mäts byggnadsarean?
Byggnadsarea är i princip den yta byggnaden upptar på marken, mätt vid fasadliv – takutsprång av normal storlek räknas inte in, men en större taköverbyggnad kan göra det. Det är alltså inte golvytan inuti som avgör, och ett loft påverkar inte arean så länge nockhöjden hålls. Nockhöjden mäts från markens medelnivå invid byggnaden till taknocken. Den som ligger nära gränsvärdena gör klokt i att stämma av mätsättet med kommunen innan bygget – tolkningarna av marknivå och takutsprång är återkommande tvistefrågor.
Attefallsreglernas syskon
Utöver friggebod och attefallshus finns fler lovbefriade åtgärder för småhusägare: en attefallstillbyggnad på högst 15 kvadratmeter bruttoarea på huvudbyggnaden, högst två takkupor på ett hus som saknar sådana, och inredning av ytterligare en bostad i ett enbostadshus. Samtliga kräver anmälan och startbesked, till skillnad från friggeboden. Rättigheterna kan kombineras – men varje åtgärd prövas för sig, och detaljplanens eventuella begränsningar gäller även här.
Osäker på var gränsen faktiskt går? Fastighetsgränser och grannöverenskommelser tas upp i <a href="/hack-plank-tomtgrans-regler/">Häck och plank mot tomtgräns – vilka regler gäller?</a>. Och för altanbyggen finns motsvarande genomgång i <a href="/bygga-altan-bygglov-regler/">Bygga altan – bygglov och regler</a>.
